Que faut-il savoir avant d'acheter ses locaux avec une SCI ?
La société civile immobilière (SCI) est un outil précieux pour gérer son patrimoine immobilier professionnel. Il est en effet possible d’acheter un local professionnel en SCI, à condition de respecter certaines règles. Quel est le régime fiscal d’une SCI ? Peut-on intégrer son cabinet médical dans une SCI ?
Qu'est-ce qu'une société civile immobilière ?
Une société civile immobilière (SCI) est une organisation juridique au sein de laquelle au moins deux personnes s’associent pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Les associés se partagent les bénéfices, proportionnellement à leur apport initial. Il ne s’agit pas d’une société commerciale dont l’objectif serait d’acheter des biens pour les revendre. Comme son nom l’indique, la SCI est une société civile qui permet, en revanche, de louer des biens immobiliers pour en percevoir les loyers. Comme toute société, un gérant doit être désigné et les statuts doivent être rédigés. La tenue d’assemblées générales sera également à prévoir. Cela permet de fixer un cadre pour les prises de décision, la gestion courante et les formalités de la structure. En revanche, aucun capital minimum n’est requis. Mais, des pour des raisons fiscales, il est conseillé de fixer le montant du capital en rapport avec la valeur des locaux ou avec l’opération envisagée. En constituant une SCI, un professionnel libéral peut donc acquérir les murs de son activité seul ou avec des membres de sa famille ou des associés, par exemple. Cette seconde solution est souvent préférable.
À lire aussi :
Quel est le régime fiscal d’une SCI ?
Le régime d’imposition de droit commun des sociétés civiles immobilières est celui de l’impôt sur le revenu. En louant les locaux professionnels à la SCI, les associés perçoivent des loyers, imposables en revenus fonciers. Toutefois, la SCI peut également opter pour l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option présente plusieurs avantages. D’une part, le taux de l’impôt est intéressant : l’IS au taux normal est de 25 % seulement, avec même un taux réduit de 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice. D’autre part, cette option permet d’échapper à tout impôt si la SCI ne distribue pas de bénéfice ou ne verse pas de dividendes (notamment si elle est endettée). Sous le régime de l’impôt sur le revenu, au contraire, l’associé est toujours imposé sur sa quote-part de bénéfice. Surtout, le montant des charges déductibles au niveau de la société est plus élevé que pour les SCI à l’impôt sur le revenu. Tous les frais d’acquisition des locaux sont déductibles : frais de notaire, commission d’agence… Les frais d’acquisition de locaux par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, eux, ne sont pas déductibles. De même, la société peut déduire les amortissements sur ses actifs immobiliers et les amortissements des travaux de construction ou d’agrandissement. Bon à savoir Sous le régime de l’impôt sur les sociétés, la taxation des plus-values lors de la cession des parts par les associés est pénalisante. C’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique alors, sans abattement pour durée de détention. Généralement, l’option pour l’IS est avantageuse si la SCI possède des biens immobiliers procurant des revenus locatifs élevés.
Peut-on intégrer un bien immobilier dans une SCI ?
On peut mettre en SCI des locaux que l’on détient déjà, ou acquérir des locaux postérieurement à la constitution de la SCI. Aucun capital minimum n’est requis. Néanmoins, pour des raisons fiscales, il est conseillé de fixer le montant du capital en rapport avec la valeur des locaux ou avec l’opération envisagée. À noter, le loyer versé par le cabinet et perçu par la SCI doit correspondre à la valeur locative réelle des locaux. S’il est fixé à un niveau exagéré, l’excédent pourrait être réintégré dans les bénéfices du cabinet par l’administration fiscale.
Pourquoi acheter un local professionnel avec une SCI ?
Devenir propriétaire des locaux d’activité via une SCI évite d’être soumis aux contraintes du bail commercial ou du bail professionnel et de payer des loyers. Cela assure également une meilleure stabilité dans les lieux. De plus, l’acquisition des murs professionnels permet de capitaliser un actif que l’on pourra gérer librement au moment de la retraite, par exemple en louant les murs au successeur. Autrement dit, la société civile immobilière permet d’être à la fois propriétaire des locaux en tant qu’associé et locataire des locaux en tant que professionnel libéral, et de dissocier le patrimoine immobilier des autres biens de l’actif professionnel. C’est aussi un moyen de préparer sa succession : les parts de la SCI attribuées au conjoint ou aux enfants leur appartiennent en propre et n’auront pas à être intégrées à la succession, ce qui diminuera le montant des droits à payer.
Vous avez besoin d’être conseillé ?
Nos équipes sont à votre disposition pour répondre à vos questions et vous aider à faire le bon choix.
